Commercial real estate italiano al massimo storico con oltre 13 miliardi di euro di investimenti nel 2025. Crescita trainata da mercati regionali, Retail e Hotels

Il 2025 si chiude con un risultato record per gli investimenti nel commercial real estate italiano: 13,5 miliardi di euro di investimenti, in crescita del 36% sul 2024, che segnano il miglior anno di sempre, superando il precedente record del 2019 con 12,6 miliardi di euro. L’ultimo trimestre dell’anno ha contribuito in modo significativo, con oltre 4,3 miliardi di euro e un incremento del 22% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. 

Un sostegno importante alla performance è stato dato dai mercati regionali, ovvero le transazioni fuori dai mercati di Milano e di Roma, cresciuti dell’81% rispetto al 2024 per un totale di 8,7 miliardi di euro. Il ritorno degli investimenti core, che rappresentano il 40% del volume transato, e il contributo dei capitali privati, responsabili del 20% degli investimenti nel 2025, hanno ulteriormente sostenuto il mercato. Un ruolo chiave è stato giocato dal miglioramento delle condizioni di accesso al debito, grazie all’aumento dei lender attivi, che ha incentivato la competizione e bilanciato l’aumento dei costi.

Il settore Retail è la prima asset class per volumi di investimento nel 2025, con un volume record di circa 4 miliardi di euro investiti da inizio anno. La crescita del 49% dei volumi rispetto allo scorso anno è stata favorita dall’aumento della disponibilità di capitale di debito, in particolare nei segmenti out-of-town, dove aumentano sia il numero di grandi ticket su prodotti prime e good secondary da parte di player core+, sia le operazioni di dimensione più ridotta con un approccio più opportunistico. L’interesse verso le destinazioni high street più prestigiose rimane elevato, soprattutto da parte di investitori privati e retailer.

Il settore Hotels chiude il 2025 con il secondo risultato migliore di sempre in termini di volumi di investimento, con 2,26 miliardi di euro, in crescita del 7% rispetto al 2024. L’attività d’investimento value-add rimane predominante anche nel quarto trimestre, rappresentando l’80% dei volumi, e focalizzato su immobili da riconvertire o hotel da riposizionare. Cresce anche l’interesse per immobili stabilizzati, aprendo prospettive positive per investitori core nel corso del 2026.

L’interesse degli investitori per le location prime con posizionamenti di fascia alta resta solido, e al contempo si registra una progressiva crescita dell’appetito per immobili a reddito di fascia medio-alta in città secondarie in quanto beneficiano di buone prospettive di crescita dei flussi turistici, grazie alla ripresa del business travel europeo legato al settore MICE (Meeting Incentives, Conference and Exhibitions). 

Gli ultimi mesi del 2025 si sono chiusi con risultati positivi anche per il mercato Industrial & Logistics, che dopo un periodo di assestamento sui mercati occupier, torna a registrare aumenti sia di take-up che investimenti. Il 2025 si chiude con 2,13 miliardi di euro di investimenti, in crescita del 30% rispetto al 2024. Il ritorno dei capitali core in questo settore, grazie a un’intensificazione delle attività di fundraising, è stato accompagnato da un atteggiamento selettivo nella scelta delle location.

L’interesse per le operazioni value-add si concentra principalmente sui brownfield, ma si scontra con la disponibilità limitata di immobili di grandi dimensioni su cui risulta conveniente intervenire. La selettività degli investitori verso le location con un mercato occupier più solido sta limitando l’attività di sviluppo in greenfield nei mercati secondari, che rimangono appannaggio soprattutto degli investitori più specialisti.

Il settore Office chiude il 2025 con investimenti a quota 1,7 miliardi di euro, in calo del 18% rispetto al 2024, ma con una decisa accelerazione sul finire dell’anno, registrando una crescita del 13% rispetto all’ultimo trimestre dell’anno precedente. Da questi volumi è esclusa la componente Office di immobili prime mixed-use. Migliora comunque la fiducia nei fondamentali di questa asset class in location prime. La crescita dell’ultimo trimestre è stata sostenuta dal ritorno del capitale istituzionale, responsabile del 50% dei volumi del trimestre, ma anche da family office e investitori privati. Le prospettive per il 2026 indicano un progressivo recupero dei volumi di investimento, grazie a una buona pipeline di prodotto sul mercato e dal crescente interesse degli investitori core/core+.

Nel 2025 anche il comparto Living ha raggiunto un volume di investimenti record per il mercato italiano, con 1,3 miliardi di euro (+78% sul 2024), trainato dal segmento Student Housing. Questo segmento si conferma dinamico, con operazioni value-add e forward purchase su progetti di sviluppo a basso rischio urbanistico. Le grandi città universitarie rimangono il fulcro degli investimenti, ma cresce l’interesse anche per altre città regionali. Nonostante il numero limitato di opportunità di investimento, il settore attira sempre più investitori newcomer, che riconoscono le potenzialità di crescita del mercato italiano.

Nel segmento residenziale, l’attività di investimento è in aumento, ma rimane tuttavia contenuta dalla disponibilità limitata di opportunità nel settore Multifamily/Built-to-Rent. Le operazioni destinate alla vendita frazionata rimangono al momento la principale destinazione degli investimenti, soprattutto su immobili da riqualificare nel tessuto urbano consolidato, grazie a developer locali spesso supportati da investitori privati. 

Si registrano buoni risultati anche per le asset class Alternative, con 1,5 miliardi di euro di volumi di investimento, grazie soprattutto al settore Healthcare, che ha visto importanti operazioni di piattaforma. I Data Centre continuano ad attrarre investitori, complice la bassa vacancy del mercato italiano, stimolando l’acquisto di terreni, sebbene ancora molto selettivo nella scelta delle location.

“In base all’analisi dei dati raccolti e dei trend registrati possiamo dire che il commercial real estate italiano sta entrando in una fase nuova, caratterizzata da una crescente diversificazione degli investimenti, sia per asset class che per location”, afferma Silvia Gandellini, Head of Capital Markets Italy di CBRE. “Stiamo assistendo ad un ampliamento della base degli investitori, grazie a newcomer internazionali, capitali privati ed end user. I volumi record del 2025 dimostrano la resilienza del mercato italiano, e le prospettive per il 2026 sono molto positive, grazie a una solida pipeline di operazioni e di fondamentali in crescita in tutti i settori”.

Per ulteriori informazioni: Spencer & Lewis per CBRE.