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Il mercato italiano del commercial real estate apre il 2026 con volumi di investimento pari a 2,3 miliardi di euro, confermando la solidità dei propri fondamentali. Pur segnando un calo del 21% rispetto allo stesso periodo del 2025, che è stato un anno record per il settore in Italia, l’andamento rimane positivo su base 12 mesi, a conferma di una traiettoria di crescita che interessa l’intero comparto.

In un contesto macroeconomico e geopolitico ancora incerto, caratterizzato dal ritorno di rischi inflazionistici, permane un atteggiamento attendista da parte del capitale core. Il primo trimestre del 2026 vede, inoltre, un consolidamento dell’attività nel segmento small e mid-cap, mentre sul fronte del debito, la crescente competizione tra finanziatori sta esercitando una pressione al ribasso sui margini, migliorando le condizioni di accesso e sostenendo l’operatività anche su transazioni di maggiore dimensione.

In questo quadro, nel trimestre appena concluso il settore Retail si conferma la prima asset class per volumi di investimento con 687 milioni di euro (in calo del 25% rispetto al trimestre precedente e in crescita del 29% su base annua). L’attività è stata sostenuta da due operazioni di rilievo nel comparto outlet, da una significativa transazione nel segmento Shopping Centre, oltre a un’operazione High Street su un immobile cielo-terra nel centro di Milano e a numerose transazioni nel comparto supermercati.

Il comparto out-of-town rimane presidiato da operatori consolidati affiancati da capitale opportunistico, mentre la maggiore disponibilità di finanziamento spinge alcuni landlord verso operazioni di refinancing in alternativa alla dismissione. Nel segmento High Street l’attività è sostenuta prevalentemente da capitali privati, con presenza ancora limitata di investitori core. 

Sul fronte leasing, i canoni mostrano sostanziale stabilità sia nelle High Street che nei Centri Commerciali, in un contesto che favorisce strategie selettive da parte dei retailer. La pipeline si mantiene solida, con operazioni in fase avanzata, in particolare su asset out-of-town.

A seguire in termini di volumi di investimento, il settore Hotels registra 522 milioni di euro (in crescita del 15% su base trimestrale e in calo del 16% su base annua), dopo un 2025 particolarmente dinamico. L’attività è trainata dalle operazioni owner-operator, che rappresentano circa il 35% dei volumi, affiancate da strategie value-add e opportunistiche focalizzate su asset da riposizionare o convertire.

Le transazioni evidenziano una buona diversificazione geografica e di posizionamento, con operazioni distribuite tra le principali città, destinazioni leisure e mercati secondari. Il contesto operativo favorevole del settore alberghiero italiano continua a sostenere l’interesse di investitori e operatori specializzati. La pipeline si mantiene solida, con operazioni in fase avanzata – in particolare nel comparto resort e su ticket di rilievo – a conferma della resilienza strutturale del settore.

In un avvio dell’anno cauto, ma privo di segnali di indebolimento strutturale, il mercato Office registra volumi di investimento pari a 277 milioni di euro (in calo del 65% sul trimestre precedente e con una contrazione su base annua del 47%). La pipeline rimane solida e il sentiment è in graduale miglioramento, sostenuto dal progressivo ritorno del capitale istituzionale e dall’interesse di family office e investitori privati.

Sul fronte leasing, Milano apre il 2026 con un assorbimento di circa 64.000 mq nel primo trimestre, in calo del 42% su base annua, riflettendo un approccio più selettivo da parte dei conduttori in un mercato con disponibilità prime sempre più limitata. Il prime rent nel Central Business District tocca un nuovo massimo storico a 790 €/mq/anno, con un outlook ancora orientato al rialzo. A Roma il take-up cresce del 17% su base annua attestandosi a circa 36.000 mq, con canoni prime che segnano una crescita verso un nuovo massimo storico a 610 €/mq/anno.

Il settore Industrial & Logistics registra volumi di investimento pari a 290 milioni di euro nel primo trimestre, in un contesto caratterizzato da un numero limitato di transazioni concluse. Nonostante il rallentamento congiunturale, il sentiment degli investitori rimane positivo, sostenuto da una pipeline ampia e da significative operazioni core in fase avanzata.

Sul fronte leasing la performance è solida, con un take-up di circa 820.000 mq nel primo trimestre, in forte crescita su base annua (+76%). La domanda si concentra su spazi logistici di qualità, con interesse crescente verso mercati regionali come Bari e la Toscana accanto ai principali hub consolidati. I canoni prime registrano una lieve crescita, sostenuti dalla scarsità di prodotto di qualità e da una domanda strutturalmente robusta, in un mercato in cui l’offerta disponibile resta contenuta e l’attività di sviluppo si mantiene dinamica.

Riguardo al comparto Living, nel trimestre si sono registrati volumi di investimento pari a 162 milioni di euro (in calo del 21% su base annua), in un avvio d’anno ancora influenzato dalla limitata disponibilità di prodotto stabilizzato e da persistenti incertezze normative sulla pipeline di sviluppo. L’attesa immissione sul mercato di nuovi asset stabilizzati entro fine anno rappresenta un segnale positivo per la progressiva maturazione del settore. L’interesse degli investitori rimane solido, sostenuto anche dalla crescente attenzione verso modelli abitativi alternativi come Flex Living e Coliving, in graduale diffusione nelle principali città italiane. 

Nel segmento Student Housing cresce la domanda per nuovi sviluppi, con particolare attenzione su Milano dove alcuni progetti residenziali stanno evolvendo verso soluzioni dedicate agli studenti. Il capitale paneuropeo con strategie dedicate al mercato italiano continua a rappresentare un driver rilevante per il comparto.

Di rilievo il settore Alternative che nel primo trimestre registra volumi di investimento pari a 337 milioni di euro (in crescita del 24% su base annua), sostenuto dal ritorno di operazioni a carattere corporate strategico. In particolare, il comparto Healthcare continua ad attrarre capitali verso operatori e piattaforme con fondamentali solidi, mentre cresce l’interesse per Infrastructure e Self-storage. Si rafforza, inoltre, la tendenza verso acquisizioni societarie rispetto ai tradizionali asset deal, a testimonianza della crescente sofisticazione del mercato. I macro-trend strutturali – dalla digitalizzazione all’espansione dei servizi sociali e formativi – continuano a sostenere la diversificazione dell’asset class nel portafoglio degli investitori.

A completare il quadro, anche i mercati regionali confermano una performance solida, alimentata da un’elevata liquidità e da capitali privati con forte propensione all’acquisto. La domanda resta ampia e orientata verso asset con fondamentali robusti e rendimenti competitivi, consolidando il ruolo crescente delle aree al di fuori dei principali hub metropolitani.

Silvia Gandellini, Head of Capital Markets Italy di CBRE, dichiara: “Il mercato italiano del commercial real estate continua a mostrare una solida traiettoria di crescita, sostenuto da una base investitori sempre più ampia e diversificata, dai capitali privati ai newcomer internazionali fino agli end user. La pipeline robusta e il graduale ritorno del capitale istituzionale rafforzano la nostra fiducia nella capacità del settore di esprimere performance positive nel corso dell’anno”.

Fabio Mantegazza, Head of Leasing Italy di CBRE, aggiunge: “Il mercato del leasing in Italia è diventato più maturo, selettivo ed esigente, e nel primo trimestre del 2026 questa tendenza si consolida ulteriormente. La domanda di spazi di qualità in location prime resta sostenuta, i canoni continuano a crescere e la disponibilità resta limitata. Il mercato offre ancora importanti opportunità, a condizione di saper individuare asset in location strategiche e alternative, in linea con le aspettative dei conduttori”.

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